Нерезиденты в сделках с недвижимостью

Хотелось бы крупными штрихами затронуть, теперь уже нередкую, ситуацию, когда в сделках с недвижимостью на стороне продавца выступает налоговый нерезидент. В очередной раз пришлось столкнуться с ситуацией, когда приглянувшуюся нашему клиенту квартиру продавал нерезидент. Вернее даже не один, а целая семья - квартира была в собственности трех членов семьи, которые в силу своих жизненных обстоятельств получили этот, знакомый многим по фильмам шпионской тематики, статус – нерезидент. Однако придется разочаровать тех, кто в действительности отождествлял в своем ассоциативном ряду связку резидент-нерезидент с чем-то романтичным и загадочным. В реалиях рынка недвижимости трактовка этих терминов оказывается гораздо более приземленной, если не сказать меркантильной. Если вкратце, то резидентами по нашему налоговому законодательству признаются те граждане нашей необъятной, которые находятся на территории РФ в общей сложности не менее183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. В свою очередь, нерезидентами признаются иностранные граждане, получающие доход на территории РФ, а также граждане РФ, которые находятся за пределами своей Родины, в общей сложности, более вышеуказанного количества дней. При чем хочу заострить внимание на этом моменте - нерезидентами по нашему налоговому законодательству признаются не только иностранцы, но и граждане РФ, которые не подпадают под понятие резидента по совокупному времени нахождения на Родине. Это ключевой момент и он часто очень расстраивает тех, кто находился в заблуждении,что нерезидентом признается только иностранный гражданин. Для желающих более детально ознакомиться с историй вопроса – добро пожаловать на страницы Налогового кодекса РФ. Очень даже занимательное чтиво, особенно для тех, кто решил для себя что-то продать из своей недвижимости.

Разобравшись с понятийным аппаратом, теперь уясним для себя, в чем же принципиальные различия между резидентами и нерезидентами, в случае, когда они выступают продавцами недвижимости. Уяснять, как оказывается, долго и не придется. Разница очень проста и вполне поддается количественной оценке. Для наглядности покажем ее на простом примере. Ситуация 1: квартиру продает резидент. Если квартира находилась в собственности этого человека более 3-х лет, налоговых обязательств не возникает вообще. Если менее 3-х лет, то резидент должен заплатить после продажи квартиры налог на доходы физических лиц по ставке 13%, ибо деньги, полученные за продажу недвижимости, признаются доходом. При чем в этой ситуации у резидента, в собственности которого недвижимость находится менее 3-х лет, существует ряд законных возможностей минимизировать свое налоговое бремя (см. положения НК об имущественных вычетах). Ситуация 2: ту же самую квартиру продает нерезидент, допустим человек, который, хоть и имеет гражданство РФ, но постоянно проживает на территории иностранного государства. В случае продажи такой собственник, отягощенный статусом нерезидентства, должен перечислить в доход государства все тот же налог на доходы физических лиц, но уже по ставке 30% (!). Как говориться, почувствуйте разницу. При чем в случае с нерезидентом у него нет абсолютно никаких законных возможностей минимизировать свое налоговое бремя за счет имущественных вычетов. Более того, действует такое нехитрое правило: нерезидент при продаже платит всегда! То есть налоговое законодательство лишает нерезидента возможности выждать три года после вступления в собственность и дальше спать спокойно после продажи недвижимости (как в случае с резидентом). Собственно, вот и все ключевые различия.

Нередко на практике приходится сталкиваться с ситуацией, когда продавцы-нерезиденты узнают о своих «повышенных» налоговых обязательствах и прозревают в самый последний момент. Были случаи, когда нерезиденты, прозревшие и скалькулировавшие сколько им придется отделить от продажной стоимости квартиры в фонд поддержки государства, отзывали с государственной регистрации уже подписанный между ними и покупателем договор купли-продажи квартиры. Потому что неожиданно для себя лишиться на налогах трети всего предполагаемого дохода, являлось для них, мягко говоря, нерентабельным. Естественно к великому недовольству ни в чем не повинного покупателя. Здесь, безусловно, возникали большие вопросы к компетенции агента, который сопровождал сделку со стороны такого продавца-нерезидента и не удосужился, по незнанию или желая замолчать проблему, известить своего клиента о существенных налоговых последствиях в случае продажи его квартиры. Поэтому хочется призвать всех, кто облюбовал квартиру, дом или еще какой-либо недвижимый объект и имеет намерения его приобрести, быть более внимательными в случае, если продавцом такого объекта является нерезидент. Будьте готовы, что человек может просто не осознавать, что ему сулит продажа его недвижимости. И он точно так же, в последний, момент может постараться вернуть все на круги своя, вплоть до отзыва с регистрации уже подписанного договора. В связи с этим будет нелишним еще на стадии переговоров о предстоящей сделке убедиться, что нерезидент осознает последствия, которые несет ему продажа приглянувшейся Вам недвижимости.