Недвижимость в Черногории - обзор

Развитие рынка недвижимости в Черногории

Выгодность вложений в недвижимость Черногории очевидна всякому, кто знаком с зинамикой цен: каждый год она дорожает в среднем на 60-75% а на побереже подорожание достигает 100 - 120 %. При этом цены пока еще остаются доступными относительно других европейских стран.
Предполагается, что в 2007 году уровень цен на недвижимость будет возразтать ещо быстрея.

Карта Черногории

Увеличение цен жилых домов за 1 кв.м.

Увеличение объемов зарегистрированных продаж на 1000 жителей.

Преимущества приобретения недвижимости в Черногории

• Выгодное месторасположение в центре Европы.
• Безвизовый режими отсутствие ограничений на приобретение недвижимости для россиян
• Благоприятный для здоровья климат. Зимы на побережье мягкие +12 - +14 , а летом жарко, но не чрезмерно + 30 - + 35.
• Превосходные горнолыжные курорты (Забляк). Прекрасные оздоровительные и лечебные курорты на базе минеральных вод.
• Черногория - экологическое государство, признанное ООН. Индустриальных районов практически не существует. Строгие экологические правила для любых производств.
• Славянская страна, исторически и культурно близкая к России. Исключительно дружелюбное и благосклонное отношение к русским.
• Низкий уровень преступности.
• И наконец, широкий выбор объектов недвижимости с высоким качеством строительства и отделки, но невысокими ценами!

Инвестиционная привлекательность Черногории

Черногория - это удивительно спокойная и чудесная страна. Здесь нет толпы, шума и бешеных скоростей... Здесь можно просто жить, получая отдых от суеты и необыкновенное наслаждение от моря, воздуха, солнца и от самого факта пребывания в этом удивительном по красоте месте. Недаром старинная черногорская мудрость гласит: "Человек устает, рождаясь, и живет для того, чтобы отдыхать".



Именно для отдыха и беззаботной жизни создано чистейшее, переливающееся в лучах солнца Адриатическое море - визитная карточка Черногории. Из множества пляжей каждый найдет себе по душе - галечный или песчаный, уединенный или шумный. Природные богатства настолько уникальны, что дарят массу возможностей любителям самого разного отдыха: здесь можно заниматься дайвингом, виндсерфингом, параглайдингом, рафтингом, горными лыжами, рыбалкой, охотой или просто выходить в море на яхте и любоваться на перелетных птиц. В Черногории находится самый глубокий в Европе и второй по глубине в мире после Колорадо каньон реки Тара. Национальные парки Дурмитор, Ловчен, Скадарское озеро, Биоградска гора - это незабываемое зрелище. Впечатляет своей красотой единственный в Средиземноморье фьорд Боки Которской. Православные монастыри Черногории хранят священные для верующих реликвии и признаны во всем мире. Природные и культурно-исторические памятники страны взяты под защиту ЮНЕСКО ( 1995 г.). Широкий выбор ресторанчиков и кафе, где предлагают приготовленные из свежайших овощей, фруктов, мяса и морепродуктов блюда европейской и национальной кухни, - непременный атрибут этой страны. В Черногории есть все, чем привлекают Греция, Кипр, Испания и Италия: солнце, море, пляжи, старинные города. Здесь нет одного - неизбежной туристической толчеи. Неудивительно, что, посетив однажды этот уголок Адриатики, невольно задумываешься о приобретении дома для летнего семейного отдыха или неспешного времяпрепровождения на склоне лет, не забывая при этом об инвестиционной составляющей. Следует отметить, что за последние 18 месяцев цены на недвижимость здесь выросли почти на 80 %, но пока еще ниже итальянских (более чем на 40 %).

Виды недвижимости в Черногории

Приобретение готовой жилой и коммерческой недвижимости, строительство вилл и коммерческих объектов (отелей, баров и т.п.) на черногорском побережье Адриатики растет с каждым годом. В том числе и количество сделок по покупке и продаже недвижимости на черногорском побережье, юридическую чистоту которых проверяли адвокаты Бюро, на сегодня по сравнению с 2004г. возросло. Поскольку стратегическим направлением развития Черногории всегда являлся туризм, то основной рынок недвижимости составляют виллы, апартаменты, коттеджи, пансионы, мезонеты, отели, рестораны, бары, т.е. коммерческая и жилая недвижимость, предназначенная для туристов и отдыхающих. Цены на такую недвижимость зависят от местонахождения и близости к морю. Наибольшим спросом пользуется недвижимость на побережье. Цены на нее зависят от множества факторов, главными из которых являются удаленность от моря и наличие морской панорамы, размер и возраст объекта (или степень готовности в случае со строящимся домом), престижность расположения. Апартаменты (stanovi, sobe) бывают разных конфигураций: студио, с одной, двумя или более спальнями. Наиболее распространенная площадь - от 25 до 80 кв. м. Большинство апартаментов возводят на расстоянии от 100 до 800 м от моря. Как правило, дома стараются строить так, чтобы обеспечить вид на море максимальному количеству собственников. Ценовой диапазон апартаментов - от 80 до 250 тыс. евро. Новые дома (исключительно из кирпича) возводят довольно быстро. Как правило, строительство начинается осенью, а к маю дом уже готов. Апартаменты сдают с отделкой под ключ, соответствующей европейским требованиям качества, но в основном без мебели. Покупая на этапе строительства, клиент имеет возможность выбора отделочных материалов, а иногда и вносит изменения в планировку. На вторичном рынке имеется множество предложений различных категорий. Большинство из продаваемых на вторичном рынке объектов меблированы.

Примерные цена на недвижимость

Дом (kue) по черногорским меркам - это и вилла (для этого существует свой термин - ), и старый маленький домик, который нуждается в реконструкции, перестройке или ремонте. По этой причине разброс цен в этой категории недвижимости достаточно велик, но в среднем составляет от 200 до 1.5 млн. евро. Правда, и здесь нужно делать оговорку. Встречаются дома по 150 тыс. евро (как правило, старые, требующие ремонта, расположенные в тихих деревнях, но нередко с прекрасным видом на море и тенистым садом) и огромные резиденции, стоимость которых исчисляется несколькими миллионами. Если при всем изобилии вариантов не удастся найти что то исключительное, целесообразно приобрести участок земли и заказать строительство. Стоимость основной массы участков (placevi, parcel) в зависимости от места, рельефа, наличия коммуникаций и разрешения на строительство колеблется от 80 до 400 евро за кв. м, строительных работ под ключ в зависимости от объема, уровня сложности и качества отделочных материалов - от 700 до 1500 евро за кв. м. Обобщив средние цены, можно сказать, что 1 500 - 3 000 евро за кв. метр стоит вилла, апартаменты, коттедж, элитное жилье, находящееся в относительной близости (начиная от 150 м.) от моря. Более 3 000 евро за кв. метр стоит недвижимость, находящаяся у самого берега. Стоимость увеличивается, если вилла, дом, апартаменты, коттедж, отель построены недавно или недавно отремонтированы, имеют собственный пляж, участок, пристань. Понятно, что нет предела совершенству (и его стоимости), первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить около 5 000 евро за кв. метр. Так например, апартаменты, расположенные на первой линии в Святом Стефане, стоят около 10 тыс. евро за квадратный метр, и это тоже не предел.

Дополнительные расходы

Приобретая недвижимость в Черногории, следует заплатить налог на покупку в размере 2 % от стоимости, назначенной судебным оценщиком. При оформлении собственности возникают дополнительные разовые расходы: регистрационный и гербовый сборы (от 100 до 300 евро). Если нет возможности и желания проходить регистрационную процедуру самостоятельно, ее можно доверить адвокату (гонорар - 1 % от цены покупки). Агентские комиссионные колеблются в диапазоне от 3 до 5 %. Если агентство не берет комиссионных, это значит, что они уже заложены в объявленной стоимости недвижимости. К таким вариантам нужно относиться с осторожностью, так как в этом случае точная цена покупки будет неизвестна. Например, за одну и ту же виллу могут просить от 400 до 500 тыс. евро. Ежегодный налог на коммерческую и жилую недвижимость зависит от местонахождения объекта и составляет от 1 до 2,5 евро за кв. м. Коммунальные платежи невелики: при наличии кондиционера, среднем расходе воды и надлежащем вывозе мусора это около 50 евро в месяц. Установка телефона, Интернета, а также пользование мобильной связью здесь широко распространено. Качество связи хорошее, цены низкие. Стоимость ужина с вином на двоих в хорошем ресторане обходится от 35 до 50 евро. Ассортимент недорогих и качественных товаров для дома, мебели достаточно широк.

Законодательство

В Черногории, проводящей политику привлечения иностранного капитала, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий зарубежных владельцев недвижимости на территории страны. Местное законодательство позволяет беспрепятственную покупку недвижимости (как коммерческой, так и жилой) иностранцам, включая российских граждан. Процедура оформления купли-продажи собственности стандартизирована и проста. Недвижимость приобретается в основном у прямого собственника по договору купли-продажи, регистрируемого в местных судебных органах. Далее вступление нового собственника в права владения недвижимостью фиксируется в кадастре. Единая кадастровая система регистрации собственности исключает возможность махинаций и гарантирует чистоту проведения сделок. При покупке недвижимости не существует ограничений: собственность может оформляться на одного или нескольких лиц, один человек вправе владеть несколькими объектами. Приобретая дом в Черногории, нужно знать, что существуют нормы, в соответствии с которыми на определенном участке земли может быть построен объект определенного назначения, размера и этажности. Если это требование не соблюдено, строительство считается незаконным. Для граждан России в Черногории действует безвизовый режим. Любой турист может находиться на территории страны до 30 дней, далее нужно пройти процедуру регистрации в местных органах. Покупка недвижимости дает собственнику основание на получение вида на жительство. Для приобретения недвижимости в Черногории необходимо только наличие загранпаспорта, возможности и желание. Валютный режим Черногории позволяет ввезти в страну неограниченное количество валюты, при этом сумма декларируется при ввозе. Законодательство разрешает вывоз наличной валюты из страны в размере 500 евро, если больший объем не был заявлен в декларации при въезде в страну. Расчет за недвижимость производится любым удобным способом: банковским переводом, дорожными чеками, наличными.

География, климат

Температура воды уже в июне переваливает за 20, в августе доходит до 28. Если ветер поднимет волну, и вода станет холоднее, то максимум на пару градусов.

Нормальная температура воздуха в июле-августе - около 35. Бывает - днем 33, и даже 30, и это очень хорошо. Значит на небе облачность или дымка, или пытается собраться дождь. Бывает - ясно и 36-37. Это гораздо чаще. А иногда доходит до 40. В такие дни днем тяжело, и хочется просто не вылезать из воды, или днем не выходить из дома с кондиционером. Для борьбы с такой жарой местные жители часто практикуют сиесту - дневной перерыв с 12 до 16 на сон. В это время даже звонить по телефону считается неприлично.

В такие жаркие дни можно залезть в воду и постараться из нее пореже вылезать, можно последовать примеру местных жителей и днем завалиться спать в гостинице под кондиционером, а можно отправиться на экскурсию в горы.

На побережье практически не бывает снега. (разве что на склонах гор, на высоте более 500-600 метров) Температура в январе, в Будве была днем +8 +13, море - почти такое же, а на новый год, было +18.

Герцег Нови

Герцег Нови - город солнца и цветов, художников и поэтов. Город расположен на берегу Бока-Которской бухты, неповторимой по своей красоте. Вдоль побережья протянулся бульвар "Семь Даниц". Недалеко от города находится знаменитый лечебно-туристический курорт Игало - центр терапевтической и профилактической медицины, волнотерапии, где мягкий средиземноморский климат, чистое море, лечебная морская грязь, источники минеральной воды удачно дополняют современное оборудование и высококвалифицированный персонал.

Герцег Нови - это город, который можно узнать по растущей в нём мимозе и по множеству ступенек. Он называется городом солнца из-за большого количества солнечных дней в году. В центре Герцег Нови расположен Старый Город, украшенный зданиями, строившимися в течение эпох. Sahat - Kula (1667), Kanli - Kula (1483), крепость Spanjola (1538) и крепость Forte - mare (1687) - всё это только часть культурного наследия этого прославленного города. Полный зелени Герцег Нови прячет в себе бесчисленное количество тропических цветов. В конце января весь город пропитан тонким ароматом жёлтой и зелёной мимозы, поэтому день, называемый "праздником мимозы" посвящён именно этому цветку. В течение летних месяцев праздники в этом воспетом городе организуются в основном ради туристов

Котор

В течение двух тысячелетий, меняя государей, и при этом сохраняя свою автономию, Котор был важным политическим и культурным центром южной Адриатики. Город, в котором время измеряется столетиями, а цивилизации творениями. Котор еще в 1841 году произвел сильное впечатление на русского автора путевых заметок Г. П. Ковалевского - ":прилегающий, словно гнездо ласточки. На горизонте неба еле замечались отблески наступающего света зари, но вершина Ловчена блестела, горела как жар-птица в наших сказках. Божия красота лежала во всей своей роскоши

Расположенный у одного из самых прекрасных заливов Котор является городом торговцев и знаменитых мореплавателей и он многое может о себе рассказать.

Старый город Котор сохранил городское устройство, характерное для городов, построенных в 12 - 14 вв. Средневековая архитектура и многочисленные памятники культурного наследия способствовали тому, что ЮНЕСКО внесло Котор в список "Мирового природного и исторического наследия". По всему городу расположены здания, пересечённые узкими улицами и кварталами. На одном из них расположен кафедральный собор Святого Трипуна - памятник Романской культуры и один из самых значимых символов города. Церковь Святого Люка (Sveti Luka) - 13 век, церковь Святой Аны (Sveta Ana) - 12 век, церковь Святой Марии (Sveta Marija) - 13 век, церковь Gospe od zdravlja - 15 век, палата принца - 17 век, театр Наполеона - 19 век - всё это только часть сокровищ. Этот самый красивый прибрежный город Черногории, своим видом он добавляет шарм карнавалам и фестивалям, организуемым здесь каждый год. Вам следует посетить этот город.

Пераст

Пераст - небольшой городок в стиле барокко вблизи Котора. Самые красивые здания этого маленького города были построены в 17 - 18 столетиях. В то время развивалось мореплавание и капитаны построили настолько изумительные виллы, что даже сегодня каждого завораживает их красота. Пераст - тихое и мирное место. Он изобилует историческими памятниками: церковь Святого Николы, построенная в 15 - 17 вв., приходская церковь (1740), остров напротив города, где расположена церковь святого Георгия (St. Djordje) - 12 век и барокканская церковь Богоматери (Gospa od Skrpjela) (1640), построенная на искуственно выращенном острове.

Рисан

Самый старый город Боки. Созданный в 3в. до н.э.он являлся морским, коммерческим и ремесленным центром. По прибытии Римлян в Рисане были построены дворцы из лучшего греческого мрамора, украшенные величественными скульптурами и мозаикой, которые хранятся и по сей день и представляют бесценное культурное наследие. Среди большого количества мозаики находится мозаика бога Гипноса (Hypnos) - её выдающаяся особенность в том, что это единственная в мире мозаика бога снов.

Тиват

Тиват расположен при входе в Которский залив, его называют воротами Бококоторской бухты. "Бог в течение шести дней создал мир, а затем не спеша, на седьмой день создал этот фьорд у самого подножья Ловчена", - Бойд. Это живописный городок, окруженный красивейшим парком на Адриатическом побережье, который создавали моряки, привозившие сюда со всех концов мира экзотические растения. С 1954 года Тиват стал воздушным портом черногорского приморья.

Будва

Будва - одно из самых солнечных мест Адриатики и Европы. Легенда гласит, что город основали финикийцы - древнейшие моряки на Средиземном море. Первое упоминание о Будве, как о населенном пункте Бутоу, датируется V веком до н.э. Сегодня Будва - современный город, состоящий из Старой и Новой частей. За крепостными стенами Старого города - узенькие кривые улочки и средневековые площади, здания, построенные из тесаного камня, декоративно украшены в стиле Эпохи Возрождения. Над городом возвышается церковь св. Ивана с величественной колокольней VII века. Будва - место многочисленных театральных и музыкальных фестивалей, город отелей, магазинов, ночных дискотек, ресторанов и кафе.

Святой Стефан и Милоцер

Святой Стэфан, город-отель расположен на острове, соединённом с землёй песчаной отмелью. На этой песчаной отмели расположены два пляжа, имеющих необычный красноватый оттенок. Этот город был создан торговцами и рыболовами в 15 веке, которые решили остаться там жить.В настоящее время он является эксклюзивным достоянием. В 1960 году он был перереставрирован в новый город-отель, которым владеют известные художники Lubarba и Milunovic, решившие, что этот город может быть прекрасным местом отдыха для туристов. Святой Стэфан принимал много известных людей, таких как: София Лорен, Моника Витти, Вилли Брант, Бобби Фишер, Сильвестер Сталоне, Клаудия Шиффер, Ингемар Стенмарк...

Милоцэр расположен рядом со Святым Стэфаном и раньше в нём находился летний домик королевской семьи Караджорджевичей. Там произрастает множество редких растений. Отели и виллы Милоцэра с исключительным обслуживанием, а также прекрасный пляж гарантируют великолепные каникулы.

Петровац

Стара Ластва (Петровац) упоминается еще в XII столетии, в Летописи Попа Дуклянина. Нынешнее поселение возникло в конце XVIII и в начале IXX столетия. В середине XX столетия вид Петроваца изменился, поскольку он стал туристическим поселением. Расположенный в красивейшей бухте город отвечает всем требованиям современного туристического центра. Пляж покрыт красной мелкой галькой. Густые маслиновые рощи и сосновый лес окружают со всех сторон этот небольшой городок. Кастел Ластва (так в прошлом называлось первобытное поселение) привлекает еще и памятниками старины. До наших дней сохранилась венецианская крепость "Castello", известные римские мозаики III века до н.э. Напротив города расположены 2 живописных островка Катич и Святая Неделя. На Святой Неделе находится малая церковь, которую как гласит предание, построил моряк, спасшийся на этом острове от кораблекрушения. В 4 км к востоку от Петроваца находится старый монастырь Градиште с фресками позднего средневековья (впервые упоминается в XIV столетии).

Бар

Бар - это один из крупнейших портов восточной Адриатики, с современным пассажирским терминалом и портовым бассейном. Построив новый город у моря в начале ХХ столетия, черногорский король Никола с тех пор называл Бар "жемчужиной своей короны". В письменных документах город впервые упоминается в X столетии - это нынешний Старый Бар, расположенный в 3,5 километрах от моря. В течение многих лет менялись государи Старого Бара: от Византии, Королевства Славян, Сербии, Зеты, до Венецианской республики и Турции. Старый Бар сегодня - своеобразный музей архитектуры под открытым небом

Улцинь

Курорт находится на самом юге Черногории. Улциньская ривьера славится своим сухим климатом и песком, обладающим целебными свойствами.. Особой популярностью у отдыхающих пользуется тринадцатикилометровый Большой пляж. Этот город, как и Бар, в прошлом менял своих правителей. На территории между Румией и Скадарским озером, сохранились остатки церкви, построенной во время правления зетского короля Владимира (970-1016 г.г.), столица которого находилась в Краже. Церковь, посещенная Богородицей, известна под названием Префекта Краинска. В ней похоронены Владимир и Косара, Ромео и Юлия Королевства Славян. Крест короля Владимира ежегодно, в день Троицы, торжественный крестный ход переносит на пик горы Румия. Вблизи Улциня, на берегу Шацкого озера находятся руины древнего города Свача (Шас), там в средние века находился монетный двор и крепость, построенная в стиле Возрождения.

Забляк

Забляк - город, имеющий самую большую высоту над уровнем моря среди всех городов на Балканах. Он расположен на высоте 1456м, в самом центре огромной горы Дурмитор. Забляк является лучшим местом для зимнего туризма. Рядом с ним располагается самый глубокий каньон в Европе, величествннный каньон реки Тара. Этот маленький город на севере Черногории окружён множеством озёр и горных вершин. Своей природной красотой, которую можно увидеть на каждом шагу Забляк привлекает большое количество туристов в течение лета. Сам факт того, что в незимнее время года Дурмитор покрыт 1500 видами различных растений является достаточной причиной для того, чтобы посетить этот маленький городок. Праздники Dani planinskog cvijeca и Angel Kup, а также монастыри и церкви обогощают религиозный туризм. Рафтинг в белых водах реки Тара несомненно привлекателен для любителей экстримального вида спорта.

Самые красивые места в Черногории:

Ада (Ульцинь), Святой Стэфан (Будва), Котор (Бокакоторский залив), национальный парк Ловчен, национальный парк озеро Скадар, национальный парк Биоградска гора (Колашин), река Тара и её каньон, национальный парк гора Дурмитор, монастырь Острог.